査定書を作る

成約事例や物件の条件をもとに、査定書の下書きを作成します。価格などの数値はアプリが計算し、AI は説明文を作成します。

事前の準備（書類の添付は任意）

• 書類の添付は任意です。査定書は、登記簿などの書類が無くても作成できます（必要な値は画面から手入力します）。
• 登記簿などを添付すると、AI が内容を読み取り、物件の書類として記録できます。未添付の書類は、物件詳細の査定書の欄に目安として表示されます。→ 書類と AI 読み取り
• 成約事例は、システムに登録された過去の取引事例から、物件の種別に合うものが自動で抽出されます。国土交通省「不動産情報ライブラリ（REINFOLIB）」の実取引データを管理者が取り込んでおくと、全国の事例から探せます。事例が少ないときは、管理者に取り込みを依頼してください。

作成の流れ（3 ステップ）

物件詳細で「査定書を作る」を押すと、次の 3 ステップで進みます。

1. 物件の位置：住所から地図にピンが表示されます。ずれているときはピンを動かして調整します。
2. 最寄り駅：候補から最寄り駅と徒歩分数を確認・調整します。
3. 事例と評価：査定方法・事例の選択・採点・各種調整を行い、「査定書の下書きを作る」で下書きを生成します。

査定方法（物件の種別で変わります）

• マンション：2 つの方法から選びます。
  • 取引事例比較法：似た成約事例の㎡単価をもとに価格を出します。
  • 評点比準法：物件と事例を評点表で採点し、その比率で補正します。
• 戸建・土地：方法の選択はありません。建物は再調達原価法（構造・延床面積・建築年から自動計算）、土地は評点比準（または㎡単価の手入力）で評価し、合算します。

事例を選ぶ・採点する

• 事例の一覧には種別（成約/売出）・価格・㎡単価・専有面積・所在階・間取り・取引時期が表示されます。対象物件に近いものを複数選べます（売出事例には売出補正率を乗じて比準します）。
• 評点比準法を選ぶと事例ごとの評点列が加わり、「採点」から評点表（立地・環境・建物などの項目）で採点できます。未採点の事例は 100 点（補正なし）として扱われます。
• 評点の採点は、マンションの評点比準法だけでなく、戸建・土地の土地評価でも使います。
• 対象物件の評点には初期値が自動で提案されます — マンションはヒアリングシートの内容と基本情報（駅徒歩・築年月・所在階）から、戸建・土地は基本情報から土地評点が提案されます。そのまま使っても、手動で変更しても構いません。→ ヒアリングシート

戸建・土地の建物評価

建物は、構造・延床面積・建築年から標準建築単価を自動で当てはめ、再調達価格を計算します。必要に応じて次を調整できます（計算式は画面の説明ダイアログで確認できます）。

• 単価の手動上書き：標準単価が実態と合わないとき。
• 耐用年数の切替：法定耐用年数／経済的耐用年数のどちらで残価率を計算するか。
• メーカー補正：施工会社の区分に応じた補正率。
• 個別補正：リフォーム済み・劣化などの加点・減点（項目と率を追加）。

査定の根拠と調整

右側に査定の根拠（推定㎡単価・査定レンジ）が常に表示されます。必要に応じて次の調整ができます。

• 市場調整率（90〜110%）：市況に応じて上乗せ・割り引きします。対象はマンションの評点比準法と、土地の評価額（戸建は土地部分のみ。建物の評価額には掛かりません）。
• 比準価格の上書き（マンションの取引事例比較法のみ）：算出された比準価格を万円単位で手入力に置き換えられます。
• 物件特徴の評価（マンションの取引事例比較法のみ・任意）：建物・専有部などのカテゴリ別に、項目と理由を付けて 10 万円単位で加減算します。
• その他の調整（全種別・全方式共通・任意）：庭の造作・急ぎの売却など、自由記載の理由と金額で最終加算・減算します。

下書きの内容

生成された査定書には、価格レンジ・算出根拠・物件の強み・留意点などが含まれます。内容を確認し、必要なら作り直します（下書きのうちは何度でも作成できます）。

承認を依頼する

査定書は上長（管理者）の承認を受けてはじめて交付できます。

• メンバー：作成後、画面に「上長の承認待ち」と表示されます。上長に承認を依頼してください。
• 承認後：印刷・PDF 出力と交付の記録ができます。

承認の操作については 書面を承認・差し戻す を参照してください。